提前还贷是坑自己? 央行“史诗级”降息, 银行亏本甩卖

“不要利息”的时代来了，你还在焦虑还贷吗？

2025年5月7日，央行一记重拳砸向楼市，个人住房公积金贷款利率再降0.25%，五年期及以上首套房利率直接杀到2.6%！

这是什么概念？以100万贷款、30年期为例，月供直降133元，总利息狂省4.8万元。

更魔幻的是，当前很多银行的定期存款利率仍普遍在2.2%左右，理财收益轻松覆盖房贷成本，甚至叠加通胀后，实际利率近乎“倒贴”。

网友戏称：“这跟不要利息有什么区别？”

但更耐人寻味的是，银行正在“亏本”放贷，净息差已缩至40个基点，叠加前期高息存款尚未消化，银行每笔房贷都在贴钱。

第一，理财收益和通胀才是硬道理

2.6%的房贷利率，在当下的投资市场中，堪称“地板价”。

以低风险理财为例，货币基金年化收益普遍在2.5%-3.0%，略高即可覆盖房贷利息。

部分银行可转让存单利率仍维持在2.8%-3.2%，收益稳定且流动性强。

短期操作国债逆回购产品，年化收益常突破3%，灵活性与安全性兼备。

若将100万闲置资金用于理财（按3%年化计算），年收益3万元，远超房贷利息，净赚4000元，相当于银行“倒贴”你钱。

2024年我国CPI同比上涨2.1%，而房贷利率扣除通胀后，实际利率仅0.5%。

这意味着，未来的钱比现在更不值钱，而你的房贷债务却在通胀中被稀释，用“贬值”的钱还贷，本质是薅银行的羊毛。

当前银行净息差已逼近1.5%的历史低位，2.6%的房贷利率叠加负债成本，几乎无利可图。

但央行此举意图明确，通过“让利”激活楼市，拉动内需循环。

对购房者而言，这无异于政策兜底的“黄金窗口期”。

第二，2.6%的利率等于“白送”购房机会

以100万公积金贷款为例，月供仅4003元，较此前减少133元，总利息节省近5万元。

更关键的是，银行承担了利率倒挂的风险，若未来利率反弹，存量房贷短时间仍锁定2.6%，而新购房者可能面临更高成本。

2025年一季度数据显示，一线城市二手房成交量同比激增20%-37%，楼市“小阳春”已现。

叠加降准1万亿、LPR同步下调0.1%的组合拳，政策端释放强烈托底信号。

此时入场，既能享受低利率，又能规避未来房价反弹风险。

据统计，多地已放宽公积金使用限制，比如北京推出“直付房租”模式，减轻租房压力；昆明将双缴存家庭贷款额度提至100万；合肥取消普通住宅与非普通住宅贷款区分。

第三，提前还款=放弃“时代红利”

近期多地银行出现“提前还款排队3个月”的奇观，甚至有银行要求客户存款满5年才可加速审批。

背后的逻辑清晰，提前还款打乱银行资金计划，削弱其息差修复能力。

对用户而言，漫长的等待期和潜在违约金，反而增加隐性成本。

建议两类人绝对不该提前还款，一是公积金贷款用户，2.6%的利率已是“白菜价”，廉价长期资金不可复制。

二是已还贷超1/3周期者，等额本息后期利息所剩无几，还款性价比极低。

房贷利率2.6%，是政策送给购房者的“时代红包”，更是银行让利、通胀助攻下的罕见机遇。

对刚需族而言，此时不买，更待何时？对存量房贷客户，提前还款无异于将到手的红利拱手相让。

能用银行的钱，就别动自己的本金；能用未来的钱，就别透支现在的现金流。

在这场利率与时间的博弈中，选择“躺赢”才是真正的智慧。